Geçenlerde otomobilde giderken sıkça karşılaştığım çarpık yapılaşmaya, örneğin, kaçak çıkılmış katlara, üflesen yıkılacakmış gibi görünen binalara, çoğu sokağa sıfır yapılmış binalar yüzünden dar ve kaldırımsız kalmış sokaklara, park yeri olmadığı için sokaklara istiflenmiş arabalara, ve benzeri çarpıklıklara bakarak kardeşime “bu İstanbul’u ancak bir deprem düzeltir” deyiverdim. Emlakçılık yapan kardeşim de bana gülerek “Abi bu senin söylediğini kiracılar ev sahipleri için beddualar eşliğinde söylüyor her gün” dedi.

Tekerrürden ibaret olan tarihe göre fay hattı üzerinde bulunan İstanbul’da yaklaşık her 250 senede bir çok büyük depremler olmuş. Bunların en son kaydedilmiş olanları 1509 ve 1766 yıllarında yaşanan şiddetli depremler. Yani “geliyor gelmekte olan” sloganı sanırım en çok beklenen İstanbul depremine uyuyor.

Devlet bu mukadder görünen deprem felaketinde oluşacak can ve maddi kaybı asgariye indirmek adına “kentsel dönüşüm” projesi başlattı yıllar önce. Örneğin kentsel dönüşüme uğramış ve yenilenmiş olan eski mahallem olan Kadıköy Suadiye’yi tanımakta güçlük çekiyorum. Gelin görün ki hala birçok eski bina yerinde duruyor çünkü kat malikleri kentsel dönüşümü hem istiyor hem de istemiyor. Nedenlerini kendimden bir örnek vererek anlatayım.

Suadiye’de eski bir binada 130 m2 brüt / 110 m2 net 3+1 bir daire satın almaya niyetlendim. Emlakçıya kat maliklerinin kentsel dönüşüme niyetlerinin olup olmadığını ve binadan karot alınıp alınmadığını sordum. Emlakçı bana maliklerin 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depremlerinden sonra kentsel dönüşüme çok açık olduklarını ama binadan karot alınmadığını söyledi. Karot alınırsa 50 yaşındaki binanın çok büyük bir ihtimalle çürük olduğunun ispatlanacağının ve hepsinin evlerini tahliye etmeleri gerekeceğinin farkındalar.

Kat maliklerinin yaşadıkları evin kendilerine mezar olma ihtimalini idrak etmiş olduklarını, o yüzden bir konsensus oluşturarak kentsel dönüşüme onay vereceklerini düşünerek yeni inşa edilecek binada ne kadar büyük bir eve sahip olabileceğimi hesap etmeye başladım. 2023 Eylül ayı itibariyle Kadıköy ilçesindeki kentsel dönüşüm katsayıları ve ortalama değerleri kullanarak yaptığım hesabın detayları şu şekilde oluştu.

Eski Bina Arsası = 1.271 m2

Arsa Payı = 40/1.520

Eski Bina Taban Alanı = 33 m x 24 m = 792 m2

Eski Bina Toplam Alanı = 792 m2 x 5 Kat = 3.960 m2

Mevcut Daire ve Dükkan Sahibi Sayısı = 36

Yeni Bina Toplam Alanı = Arsa x Emsal x Kentsel Dönüşüm Katsayısı = 1.271 m2 x 2.07 x 1.3 = 3.420 m2

Yeni Bina İnşaat Maliyeti = 3.420 m2 x 17.500 TL/m2 = 59.855.000 TL = 60 Milyon TL

Müteahhitin Kar Oranı Beklentisi = %50

Müteahhitin Toplam Satış Beklentisi = 60 Milyon TL x 1.5 = 90 Milyon TL

Ortalama Birim Daire Fiyatı = 6 Milyon TL

Müteahhitin En Az Daire Sayısı Beklentisi = 90 M / 6 M = 15 Daire

Toplam Minimum Daire Sayısı = 36 + 15 = 51

Ortalama Brüt Daire Alanı = 3.420 m2 / 51 = 67 m2

Ortalama Net Daire Alanı = 67 m2 x %70 = 47 m2

Eğer cebimden para çıkmasını istemiyorsam, hesaplamalarıma göre 110 m2 net ve 3+1 olarak alacağım daire kentsel dönüşüm sonrası 47 m2 net ve 1+1 bir daireye dönüşüyordu. 110 m2 bir evden 47 m2 bir eve hem de gönüllü olarak taşınmanın travmasını tahmin etmek zor değil.

“Zamanında yenilen hurmalar sonra gelir seni tırmalar” atasözünde olduğu gibi bu bina 1970’lerde yapıldığında bahçe ve otopark için alan ayrılmadan, bitişik nizam olarak ve “maksimum kaç daire çıkarırım” mülahazasıyla inşa edilmiş. Hesaplamalarıma dikkat ettiyseniz toplam yeni bina alanı daha inşaat başlamadan eskisinin %84’üne düşüyor. Neredeyse standard hale gelmiş bir şekilde binanın yarısını 50/50 anlaştığınız müteahhite verince kat maliklerine binanın sadece %42’lik dilimi kalıyor.

Kentsel dönüşümün karlı, en azından az zararlı olma ihtimalinin varit olduğu tek bir senaryo var o da arsası geniş ama bina alanı ve kat malik sayısı az olan eski apartmanlar. Eğer bulursanız alın! Aksi taktirde “kentsel dönüşüm” bir “yaşamsal daralma” programına dönüşüyor. Kimse de buna razı gelmediği için bu mesele kilitlenmiş durumda.

Kimse bana “inşaat masraflarını Devlet versin, yeni bina alanını yükseltsin” gibi önerilerle gelmesin çünkü bu İstanbul’daki Mehmet’in yaşam alanı küçülmeden sıfır binada yaşaması için gereken parayı Ankara’daki Ahmet’in verdiği vergiler ödesin ve yeni kentsel çarpıklıklar demek anlamına gelir. Yani hem adaletsizliğin daniskası hem de sil baştan aynı yanlışlar olur!

Bu sebeplerden dolayı hırslı, gözü götürmeyen, açgözlü, Rabbena hep bana diyen insanoğlunun bu işi gönüllü olarak çözmesi pek mümkün değil. Bu çözümsüzlük denklemini zengin veya fakir ayrımı yapmadan, öyle veya böyle, size belki garip gelecek ama adil bir şekilde çözecek tek şey çok şiddetli bir deprem! Neticede paragözlüğe karşı en nihai çözüm kara toprak! Ölen ölür kalan sağlar bizimdir!

Şiddetli bir deprem ve ardından yaşanacak can pazarı, onbinleri bulabilecek can kayıpları ve yüz milyarları bulacak maddi kayıplar hiçkimsenin istediği bir çözüm olmadığına göre makul çözüm ne? Çözüm vatandaşımızın daha ufak evlerde oturmaya razı gelmesi veya elini cebine sokup müteahhite ekstra para vererek istediği büyüklükte bir ev sahibi olması. Bu arada yukarıda bahsettiğim sebepten ötürü karşı olsam da seçim öncesi AK Parti hükümetinin vaad ettiği kentsel dönüşüme katkı programından da yararlanabilir. Neticede bir ikram var ise geri çevirmek olmaz.

Yunus Emre ile bitirelim:

Mal sahibi, mülk sahibi

Hani bunun ilk sahibi?

Mal da yalan, mülk de yalan

Var biraz da sen oyalan.